El contrato de arras es el documento que formaliza el compromiso de compra de un inmueble antes de la escritura notarial definitiva. Es uno de los contratos con mayor volumen de búsqueda en España y también uno de los que más dudas genera: ¿necesito notario? ¿vale con la firma en papel? ¿puede firmarse digitalmente? Te lo explicamos todo.
¿Qué son las arras y qué tipos existen?
Las arras son una señal económica que el comprador entrega al vendedor como garantía de que va a comprar el inmueble. El Código Civil regula tres tipos:
- Arras confirmatorias (art. 1124 CC): son un anticipo del precio. Si hay incumplimiento, se aplican las reglas generales de resolución contractual. Es el tipo menos habitual en la práctica inmobiliaria.
- Arras penitenciales (art. 1454 CC): las más utilizadas. Si el comprador desiste, pierde las arras. Si desiste el vendedor, debe devolver el doble. Permiten a ambas partes desistir pagando una penalización.
- Arras penales: refuerzan el cumplimiento del contrato y pueden acumularse con la acción de cumplimiento. Son las más exigentes para ambas partes.
En la práctica, cuando alguien habla de "firmar arras", generalmente se refiere a arras penitenciales. El contrato debe especificar expresamente el tipo para evitar interpretaciones judiciales.
¿Necesito ir al notario para firmar las arras?
No. El contrato de arras es un contrato privado entre comprador y vendedor. El artículo 1278 del Código Civil establece que los contratos son válidos en cualquier forma cuando concurren los elementos esenciales. La escritura pública notarial es obligatoria para la compraventa definitiva (para inscribir en el Registro de la Propiedad y para las hipotecas), pero no para las arras previas.
Un contrato de arras firmado digitalmente con trazabilidad completa tiene la misma validez jurídica que uno firmado a mano ante testigos.
¿Puede firmarse el contrato de arras electrónicamente?
Sí. El Reglamento europeo eIDAS (UE) 910/2014 garantiza que la firma electrónica simple con evidencias (IP, timestamp, hash SHA-256 del documento) tiene plena validez probatoria en España. Para un contrato de arras entre particulares, esto es más que suficiente.
La ventaja práctica es enorme: cuando comprador y vendedor están de acuerdo en el precio y las condiciones, la operación puede formalizarse el mismo día sin necesidad de coordinar una reunión presencial. El comprador firma desde su ciudad, el vendedor desde la suya, y ambos tienen el documento firmado con trazabilidad completa en minutos.
Qué debe incluir un contrato de arras
- Identificación completa de comprador y vendedor (nombre, DNI, domicilio).
- Descripción del inmueble (dirección, referencia catastral, superficie, cargas).
- Precio total de compraventa acordado.
- Importe de las arras entregadas y forma de pago.
- Tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales).
- Plazo para otorgar la escritura pública definitiva.
- Condiciones resolutorias (si las hay): obtención de hipoteca, licencias, etc.
- Distribución de gastos de compraventa.
- Intervención de agencia inmobiliaria y comisión pactada (si aplica).
El certificado de auditoría como protección ante disputas
Las disputas sobre arras son frecuentes: el vendedor alega que el comprador desistió injustificadamente; el comprador alega que fue el vendedor quien incumplió. Con un contrato de arras firmado digitalmente con firmaSimple, el certificado de auditoría registra exactamente cuándo firmó cada parte, desde qué dispositivo e IP, y garantiza que el documento no ha sido alterado desde ese momento. Es prácticamente imposible alegar que "no firmé eso" o que "el contrato era diferente".
Proceso paso a paso con firmaSimple
- Redacta o descarga el contrato de arras en PDF.
- Súbelo a firmaSimple y configura firmas múltiples: comprador y vendedor.
- Envía el enlace a cada parte por email o WhatsApp.
- Cada parte firma desde su dispositivo cuando quiera, sin necesidad de coincidir.
- Ambas partes reciben el PDF firmado con el certificado de auditoría.
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